普陀区 ，大概是上海市区里面最尴尬的一个区了。

(资料图片)

居然2035年的中央居住区，一个地方都没有。

但是这也并不代表普陀区就没有好地方。

曾几何时，普陀的发展中心在真如副中心，可是由于李首富的拖累，真如变成了烂泥扶不上墙的地方。

反倒是长风板块异军突起，成为中环内的自住标杆，也算给给普陀争了一口气。

普陀长风板块 ，偏向自住导向，并拥有众多次新品质二手房可选，放在全市中环板块中，也都都可以拿来一较高下的。

长风其实才是整个普陀的天命之子。

长风板块历史沿革

细说长风之前，我们要对整个长风板块有一个全局的了解。

长风板块位于普陀区，在天山板块的对岸，区位较好，向南跨过苏州河就是长宁区的天山与虹桥开发区。

关于长风板块的历史沿革，用六字就足以形容。

一河 ，说的是苏州河滨河景观带。

一校 ，说的是985名校，华东师范大学。

一园 ：说的是大型山水合一的公园，长风公园。

早期的长风板块，还把中山北路以东纳入进来，这里的定位就是建成繁荣的物贸商住圈，构筑具有区域特色的经济框架。

中山北路至大渡河路的区域被视为长风的中间地带，打造成了具有人文色彩的教育旅游经济圈。

而长风板块的西片区指的是大渡河路至真北路区域。这里是规模企业集聚的总部型、国际化现代服务业集聚区。

而链家地图的长风板块，是将长风街道内环部分划入武宁板块（即中山北路以东区域），额外增加了梅川街道。

整体的长风板块认知，我们参考了链家的划分。

强势配套普陀领先

长风板块完全可以说是兼顾学Q，以及高功能自住与优质自住为一体的优质板块。

先来看下，我们团队制作的长风板块配套图，就能对长风整体的强力配套势能有一个全面的了解。

自从21年15号线开通运营之后，整个长风板块，交通形成完美纵横。

本身板块东侧近内环，西侧靠中环。

横竖的两条干道分别是，金沙江路和大渡河路。

13号线是上海轨交中能级相当高、且少有的东西走向的线路，几乎每一站抬起头来都能看到优质次新小区。

而15号线的南北走向，填补了此前长风板块部分区域内没有轨交覆盖的空白。

自住最为依赖的交通没有烦恼之后，长风板块的学Q能级也是相当之高。

其中，九年一贯制的华师大四附中，是 普陀最好的九年一贯制学校。

特别值得注意的是， 华师大四附中地段对口的清一色是千万总价以上的豪宅，生源质量有保障的前提下，近年逐渐走向上升通道。

普陀最好的双学Q的新普陀小学+梅陇中学，在长风板块的北侧。

新普陀小学虽然只是普陀小学的二梯队，但梅陇中学可是 初中的一梯队。

商业配套，板块内分布也是多点开花。

板块东侧是月星环球港，即便放在全市范围内，人气也是数的上的，被称之为 “普陀之光” 实至名归。

近中环区域则是后起之秀，近铁城市广场。定位为多功能、多业态的中高档社区型购物中心，在金沙江路两侧分为北区和南区两个街区。

紧挨着长风公园的西侧，是长风板块的商业主体—— 长风大悦城 ，是一个集餐饮、零售为一体的大型综合体。

是收购了原先处于亏损状态的长风景畔广场而来，目前人气也是越来越旺，每隔一段时间都会有全新的主题，在运营方式上还是花了不少心思。

但基本还是 主打“亲子” ，15号线开通之后，人气又旺了不少。

另外，长风板块其实只要往南，翻过苏州河就是新虹桥-天山商圈，是上海TOP5的顶级商圈。

所以整个长风板块的商业配套还是十分优异，不仅可以抱住普陀内环的大腿，还能受到长宁顶级商业的辐射。

浓厚的生活氛围在这里体现无疑

我们给长风板块定义的标签就是适宜居住。

拥有优秀居住体验的区域，首先要看这么几点：

1、住宅占比高、各类总价段分区域协调统一

2、房龄老旧区域守得住下限

3、品质次新抬高板块天花板

我们沿着金沙江路由西往东走，一路上看到的基本上是长风板块的老公房区域。

最先看到的还是金沙江小区，这个小区是2000年的商品房，这就是我说长风板块守得住下限的小区。

小区区位十分优质，出小区就是3/4/13号线金沙江路站，晚上双子塔夜色迷人。

目前该小区挂牌房源并不多见，21年3月有一套成交，单价7万出头，住住还是经济实惠的。

目前挂牌基本在单价7万5上下。

诸如长风一村这样上世纪80年代竣工的老小区，目前也赶上了旧改的好时机。

外墙用白色涂料统一粉刷过，路面非常整洁。

长风一村就是以小户型为主了，基本上1室户250万以内，小两房61平400万。

这个基本上是长风板块的最低总价段了。

90年代开的“12店”（上海市第十二百货商店），后来改成华联商厦，到如今的 和胤788广场 ，算是多了一处美食休闲的好去处。

长风标杆次新集群

踏过大渡河路，基本就是长风板块的次新品质集群区了。

整个片区品质最好的商品房是 国浩长风汇都。

国浩长风汇都由多栋高层组成，外立面全干挂石材，低楼层和高楼层升级用了干挂大理石。

小区严格人车分流，户型阔绰，171㎡、197㎡的大三房和225㎡的四房大平层是主力户型。

缺点是容积率略高，低层采光有影响。

不过，说到长风地区的豪宅，人们一般都会想到 中海紫御 。

不对比不知道，中海紫御的产品力比国浩还是逊色了不少。

中海紫御的外墙已经大面积脱落过了，修补后的外墙色差明显。

小区的围墙对比更是告诉我们，谁才是长风第一豪宅。

中海紫御的“紫”字已经脱落过，围墙全涂料，高度比较矮，徒手可以翻进去。

再来看看国浩的小区外墙。

高度目测接近3米，全大理石包裹，派头十足。

长风汇都的正对面是雅戈尔长风8号，是宁波服装企业雅戈尔的多元化经营的产物。

小区为真石漆外墙，也曾脱落过，现已修补。人车分流，户型跨度很大，从90多㎡的两房到一梯一户的300多㎡都有。

长风8号的隔壁就是20年的新房的长风瑞仕璟庭。

低楼层是干挂石材，中高楼层是全铝板，用料也算实诚。

长风瑞仕璟庭户型设计合理，从85㎡的两房到198㎡的四房都有。

沁和园也是之前的新房，是新加坡开发商TGR在沪首作。现代风格的造形在长风片区是最有特色的，小区内有大面积的低密度洋房。

以上四个小区的总价都比较高，两房门槛在1000万朝上，三房1700万以上，四房2300万+。

长风还有一个新普陀小学+梅陇中学的片区，在板块北部。

片区内是15-20年房龄老商品房与梅川一街坊相间的社区，具有代表性的是中星海上名庭。

一期在梅岭北路，较新一点的在梅川路。

整体区域比次新片区要亲民不少，两房总价800到1000万左右。缺点在于周边配套商业、交通要吃亏一些。

长风发展还未完结

无论你走在长风板块的任意一个区域，都会让你感受到，整体长风关于产业的建设仍然在持续不断的发生。

首先，长风可开发的空地就太多了，规划的时候还进行了限高，商务区内都是低密度的BOX办公楼。

长风商务区被定位为上海科技金融产业集聚区。

主打科技金融产业、互联网+产业、智能科技产业、国际教育产业。

13号线大渡河路站一出来，就是新曹杨商务区和华师大软件园。

中江路上，经过整体改造后的天地软件园，

长风板块的不足及购买建议

整体来说，医疗资源上，长风稍显逊色。

虽然有一所三甲专科儿童医院，但综合型三甲还是板块缺失的。

由于临近长宁，也是医疗弱区，基本上要5公里之外，才有三甲综合医院。

整个长风，由于处于中环以内，地段上的加持，加上教育先行，确实能够吸引一大批的高净值人群。

加上整个长风未来的产业处于有条不紊的建设中，所以认可长风规划，认可长风城市界面，对小

区品质有要求，选择长风不会有错。

长风的产业、商业、教育和居住品质在普陀区都属于龙头地位。

这代表了长风对于普陀自住客，以及工作在上海西南侧、有一定经济实力、注重孩子教育的家庭，拥有一定的吸引力和话语权。

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